大樓頂樓，一般來說優點除了有社區最好的視野外，也不會有樓上鄰居所帶來的噪音，因此許多人在買房時喜歡挑選頂樓的樓層，不過相對的，頂樓的缺點不外乎是漏水及偏熱，但是，熱的話還能透過開冷氣來解決，萬一漏水了該修繕時，究竟該怎麼處理呢?

我的朋友前陣子購買了某預售屋的頂樓，就來諮詢我萬一以後家裡漏水時，是誰要負責修繕、修繕費用又是誰來負責等等問題，可見這是許多頂樓住戶或是有意入手頂樓樓層的人都會有的疑問，現在就讓我來說明，讓看過這篇文章的頂樓住戶們，都能清楚了解自身權益的保障。

樓頂平台屬於共有部分，費用應由公共基金或全體區分所有權人分攤

頂樓樓層會漏水，實務上常見的原因是因為大樓的樓頂平台防水層有破損，導致水分透過縫隙滲漏到頂樓住戶的天花板或牆壁，而依照公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，樓頂平台因為不屬於任何一位住戶的區分所有權標的，所以性質上是全體住戶的共用部分，那麼依照公寓大廈管理條例第10條第2項的規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…」，我們可以知道樓頂平台就是由管委會來負責修繕、管理及維護，並且修繕、管理或維護所產生的費用，是由社區的公共基金，或者由全體住戶按照共有之應有部分來分攤(這部分可以看一下自己手上的建物登記謄本上的權利範圍記載，就能知道自己的「共有之應有部分」比例是多少了哦)，所以頂樓住戶原則上不用擔心需要自掏腰包來對樓頂平台修繕

區權會竟然決議通過頂樓住戶要部分或全額負擔維修費用，有效嗎?

但是公寓大廈管理條例第10條第2項後段還有這樣子的規定：「…但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，這也讓有些社區遇到樓頂平台漏水而需要支出維修費用時，在頂樓住戶並沒有刻意破壞樓頂平台構造的情形下，仍召開區分所有權人會議表決或修改規約，來規定頂樓住戶應該部分或全額負擔這筆費用，這樣的決議或規約內容，客觀上如果區權會的召開、召集程序合法，會議也達到出席與表決的門檻，此時似乎就符合上面條文規定的「區分所有權人會議或規約另有規定者」情況。

不過這樣多數決的結果對於在整個社區中處於相對少數的頂樓住戶實在是不公平，畢竟一個社區大樓中不可能頂樓住戶占大多數，所以這時候如果區權會做成決議或修訂規約讓頂樓住戶來負擔維修費用，但欠缺這樣約定的正當或合理事由時(例如說頂樓住戶因為裝修破壞到樓頂的防水層…等等)，那這時候的區權會決議或規約內容，就有可能違反了民法誠信原則而無效。

實際案例分享(臺灣高等法院112年度上易字第474號民事判決)：

「參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，區分所有權人會議或規約就此費用負擔之決議或規定，應衡量可歸責之事由及程度與修繕費用發生之因果關係，為符合可歸責程度之負擔決定，方符誠實信用原則。系爭規約第14條第3項規定：『……頂樓翻修工程費用分攤分例，無論全面或局部修繕，均為：管委會50%、該棟30%、住戶20%』（見原審訴字卷第65頁），上開規定係系爭社區區分所有人會議以多數決方式，要求頂樓住戶一概負擔屋頂平台修繕費用20%，並未衡量頂樓住戶可歸責之事由及程度，形成對頂樓住戶課予不符比例原則之不利益分擔，違反民法第148條第2項規定之誠實信用原則，」

這個案例中，社區規約約定無論如何頂樓住戶都需負擔20%的樓頂平台修繕費用，被法院認定違反誠實信用原則，無效。

頂樓住戶自己修繕後，能向管委會或其他住戶請求嗎?

有時管委會對於樓頂漏水消極不處理，頂樓住戶為了避免天花板或家具因為漏水持續受到破壞，選擇自己直接聯絡廠商後修繕樓頂平台，這時候先支出的費用如果超過一定的金額，是屬於社區的重大修繕事項，依公寓大廈管理條例第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」規定，應該要事先經過區權會決議為之，但頂樓住戶因為漏水的急迫性而沒有先經過區權會決議，這時先行支出的修繕費用，仍應回歸社區住戶對於社區具有團體責任的精神，依照公寓大廈管理條例第11條第2項規定：「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」，仍然可以向其他住戶要求分攤或請求管委會從公共基金償還，換句話說，公寓大廈管理條例第11條第2項關於由公共基金或區分所有權人分擔的規定，並不會因為頂樓住戶先行支出修繕費用沒有經過區權會決議就不適用哦。

實際案例分享(臺灣士林地方法院111年度簡上字第360號民事判決)

「綜上，系爭公寓已有於110年8月28日召開會議由全體區分所有權人討論頂樓修繕事宜，雖未能依公寓大廈管理條例規定之決議比例作成決議，致與公寓大廈管理條例第11條第1項規定之要件尚有未合，惟觀諸公寓大廈管理條例第10條第1項、第11條第1項區別共用部分之修繕、管理、維護，及拆除、重大修繕或改良，分設規定，前者得由管理負責人或管理委員會為之，後者則應依區分所有權人會議之決議為之，考其理由在於拆除共用部分及其相關設施或從事該部分重大修繕、改良對於全體區分所有權人影響較鉅，且所需費用不貲，故明定應經區分所有權人會議決議以示慎重，及定明經費之負擔。由上可知，公寓大廈管理條例第11條第1項規定旨在限制管理負責人或管理委員會之權限，但區分所有權人之權益因共用部分及其相關設施受損，而有拆除共用部分及其相關設施或從事該部分重大修繕、改良之必要時，該規定並無蘊含解免區分所有權人團體責任之旨意。則於區分所有權人會議不能召集或已召集但不能形成有效決議之情形，各區分所有權人仍應依立法者已明定『按應有部分比例分擔』之原則，分擔所需之費用。」

這個案例中，頂樓住戶修理樓頂漏水支出費用雖然有在區權會中討論，但並沒有依照法定的門檻做出合法的決議，但法院認為縱使如此，頂樓住戶確實有支出這筆必要費用，其他住戶也應該要按比例分擔才是。

如果你也是頂樓住戶，或者你的社區也有遇到頂樓漏水問題，歡迎透過 LINE 官方帳號（@874rcssj）或 E-mail（yuattorney0619@gmail.com）聯絡予諾法律事務所，讓你的問題得到專業、快速的解決，其他不動產、預售屋的相關議題，也歡迎一併來信或加 LINE 討論哦。